政府工作報告指出，今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。

作為“接棒”棚改的一項重要工作，老舊小區改造被認為是今年“穩投資”“促民生”的重要抓手，同時也被看作房地產及相關上下游行業的新機會。

老舊小區改造也被簡稱為“舊改”，但與過去舊城拆遷改造的“舊改”，是兩個不同的概念。老舊小區改造基本不涉及拆遷，而是以維修完善基礎設施和公共設施為主，而舊城改造、城市更新涉及大量的拆遷重建。

清華大學建筑學院可持續住區研究中心主任孔鵬認為，老舊小區改造市場空間或可達5萬億元，可直接拉動傳統房地產業上游的鋼鐵、建材、水泥、環保等行業，下游的家裝、家電等行業。此外，以5G、人工智能、工業互聯網、物聯網等相關的基礎設施也將被帶動。

“改造后的老舊社區不應是分裂的孤島，而應該是依托新基建，實現未來住區的聯網化和數字化，使建筑空間形成擁有合力的組織。”孔鵬向21世紀經濟報道表示。

分析人士指出，這一行業前景雖然廣闊，但在實際操作中，仍然面臨著盈利模式、社會資本積極性等方面的現實問題，未來需要在政策、企業、社會等各個層面共同努力推動。

核心區的“老破小”

老舊小區是指“2000年以前，公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區”。老舊小區通常在單位改制之前，由政府、單位出資建設，與1998年房改后建設成的居住區相比，公共設施落后，配套設施不齊。

根據住建部初步統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

老舊小區改造的市場空間，主要存在于大中城市。

根據貝殼樓盤字典數據，重點20城市的記錄小區數量為15.39萬個，其中樓齡20年以上的老舊小區數量為5.96萬個，老舊小區的占比近40%。

分城市來看，老舊小區數量最多的三個城市為上海、成都、北京，老舊小區的數量分別為14000個、5200個、5100個。從老舊小區在總體存量中的占比來看，上海、濟南、北京三地最高，分別為61%、49%、47%。

老舊社區一般都集中在城市的老城區。以北京為例，逾八成老舊小區分布在寸土寸金的“城六區”，西城近六成是老舊小區。

老舊小區居住空間小，環境配套較差。從貝殼近五年的成交數據看，北京的老舊房源中，近半數面積在60平方米以下。北京的老舊社區中，超六成小區無電梯，16%的小區沒有集中供暖，20%的小區綠化率不足（綠化率30%以下）。這些比例均高于全市的平均水平。

貝殼研究院認為，北京的老舊小區主要在核心區域，地段價值高，但是目前居住條件差，導致老舊小區在下行周期房價跌幅更大，造成了難以流通和資源被浪費的惡性循環。

老舊小區改造的市場空間，也恰恰存在于此。

住建部將老舊小區改造的內容初步分成三類：一是保基本的配套設施，包括水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善；垃圾分類設施的配套；加裝電梯等。二是提升類的基礎設施，可配建停車場、活動室、物業用房等。三是完善公共服務類的內容，如養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞等設施，完善基本公共服務和基本公共環境。

明源地產研究院的研究數據表明，保守估計，中國老舊小區改造至少需投入4.54萬億元。

國金證券指出，作為“接棒”棚改步入舞臺中央的一項工作，舊改并不涉及房屋拆遷和安置補償問題，更多的是對現有房屋進行修繕、改造小區水電氣路及光纖等基礎設施以及完善周邊配套服務設施。雖然老舊小區改造對地產整體投資刺激作用較弱，但對相關領域需求的拉動作用仍然明顯。

據該機構估算，在舊改的撬動下，消費建材領域中，防水材料獲得的市場空間可達236億元；涂料的市場空間為518億元；管材的市場空間為273億元。

“民生問題”的解決之道

近些年，老舊小區改造一直以財政資金為主導。從目前的實踐來看，除中央財政補貼、地方政府專項債外，銀行信貸也是舊改的重要資金來源。

今年4月14日，國務院常務會議要求建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。

老舊小區改造，對于社會資本來說，最大的難題是盈利模式。由于它不會拆遷舊房重建，因而不存在通過賣新房獲得盈利的可能；投入到新裝電梯、新建醫療幼兒養老設施、修建道路等公共設施的資金，未來很多只能靠物業費、停車費來獲得回報。

總體來看，目前社會資本參與老舊小區改造的熱情并不高。在很多投資者看來，利潤率低、投資回報周期長，是老舊小區改造面臨的主要商業困境。孔鵬認為，主要原因是沒有明確的商業模式，沒有清晰的產品服務的供求關系和服務標準。

孔鵬表示，老舊小區改造屬于民生問題，“民生問題要想出商業模式就一定要有低息的資金支持，它跟房地產開發的邏輯不完全相同。如果沒有資金杠桿、沒有低息的貸款，那老舊社區改造的回報就會十分困難。”

孔鵬說，推動舊改行業的發展，還需多方努力。業主需要了解，老舊社區改造不是一種政府補貼的福利行為，而是一種政府支持的商業行為，想要獲得美好生活，必須進行參與和付出；作為參與改造的企業，一定要擁有足夠的耐心，并能提供真正為終端用戶創造價值的產品和服務；在政策端，政府除提供低息資金支持外，還應改變老舊小區粗放式的管理和收費方式，爭取實現居民和企業價值共享。

以房企為代表的社會資本，更愿意投入到舊城改造、城市更新項目上去。

存量房時代的到來，和一二線城市土地資源的稀缺，促使房企通過舊改來加大土地儲備。萬科于2017年加大在“城市更新”上的布局，并積極向二三線城市進行擴展。碧桂園也在2017年表示，要加大舊改投入力度，并將舊改作為“在四個一線城市的主要發展方向之一”。

億翰智庫指出，目前參與舊城改造的企業主要以大型開發商和金融房企(地產基金)為主，這兩類主要玩家各具優勢。“房企依靠在地產上下產業鏈的優勢，在綜合類項目的改造和建筑上具有明顯優勢;地產基金由于資金實力雄厚，在舊改上往往采取輕重資產結合的方式去運營，在資金和運營上具有一定優勢。”

北京的這個天通苑小區，他可以說是整個亞洲目前最大的一個小區，他光是占地面積就達到了490萬㎡，里面一共有645棟樓，總共擁有六十多萬的人口，你說聽起來是不是很嚇人？它的整體數量可以說是超過了世界上的三十多個國家，僅僅這個社區的人數規模，就跟中國的一個縣級市差不多了。一個陌生人如果走到這里的話，沒有幾天你根本就逛不完，就算是住在這里面的人，他也不見得能夠認識每一條路，動不動就會迷路。

冰島共和國它是位于大西洋和北冰洋的一個交匯處，是屬于北歐的五國之一，它的國土面積只有10.3萬k㎡，總人口只有34萬左右，他是歐洲的一個人口密度最小的國家。所以說天通苑人口不是比他多，而是比他多了整整兩倍，你想想這是一個什么樣的概念呀？

有很多網友調侃，上班的時候通勤一個半小時有一半的時間都是在進出這個社區，也的確是，你想想六百多棟樓，我們就是光走一遍都得幾天，而且你要是正常的出行的話，一個不小心走迷路了，那你真的要繞好久好久，我覺得對于我這種路癡來講的話，是非常不友好的事情，我可能會經常在里面迷路吧。

要知道北京的總人口也才兩千多萬，光這里就有六十多萬，據了解，它是建立于1999年的，相當于普通的小區七十多個，它里面的公交車站都有四十多個。這里的早晚高峰其實就是一場沒有硝煙的戰爭，成千上萬的人擠在一個地鐵口和公交車站，進站都得半個小時，真的是非常的辛苦。大家之所以留在這里，也是因為懷著一顆奮斗的心，希望能夠有更好的生活。

天通苑小區，位于北京市昌平區，地理位置是非常優越的，距奧林匹克森林公園僅有3公里的樣子，而且周圍更是有西單購物中心，萬達影院，學校醫院應有盡有。而且這里的交通也是非常發達的，擁有多條公交和地鐵路線，所以說住在這里不論去哪里都是很方便的，這里憑借交通的發達，先進的開發理念被稱為是亞洲最大的生活住宅小區。

天通苑里究竟住了多少人，至今也是個迷，按照公開的數據來看，天通苑里住了50萬人，但這個數據里不包括群租、地下室和臨時居住，如果這些都算上，天通苑里至少有60萬人，或者70萬、80萬，沒有人知道。

天通苑的人口規模已 過了歐洲眾多城市，法國第三大城市里昂，2017年的人口統計也只有50萬。今年世界杯冰島創造奇跡的時候，小編看到一篇文章的標題說:“一個人口還沒有天通苑多的小國，贏過英格蘭，逼平阿根廷”，這句話不知道我大國足聽到有何感想。這就是天通苑的恐怖，一個小區的人口已 過了歐洲的大城市甚至國家。

擴展資料

天通苑一共是由五個園區組成的，高樓密集程度堪比香港，但是來到這里除了能夠看到眾多高樓之外，這里的綠化也是非常讓人欣喜的，綠化率已經達到了36%，尤其在夏天的時候，所以植物都擠在了狹窄的縫隙之內，所以這也能夠感受到大城市土地的寶貴了。

天通苑被人稱為是“睡城”，這里從始至今是北京外來人口最密集的地區之一，在這里一共分布著645棟樓，住戶更是高達將近50萬，所以這里每天都有50多萬人出入。

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